Requisitos para la dación en pago


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Si no puedes abonar la hipoteca de tu residencia, debes proponerte si puedes acogerte a la dación en pago. Esta alternativa te deja liquidar la deuda con el banco, entregándole la residencia y quedando libre de tu hipoteca. Si quieres saber los requisitos para la dación en pago, en el artículo te los explicamos.

1. ¿Qué es la dación en pago?

Es una medida que brota merced a la ley de la segunda ocasión. La dación en pago es un pacto al que llegan un banco y una persona que tiene una deuda para poder saldarla.
Se trata de un deudor que no puede abonar la hipoteca, de forma que entrega su casa al banco, que la recibe y da por liquidada la deuda, sin que queden pagos pendientes (ni intereses, ni cantidades pendientes).
Así, las dos partes ganan:
Por una parte el deudor, que se ve liberado por completo de la deuda que tenía con el banco.
Y por otra parte asimismo sale ganando el banco, que evita tener que asistir a los Tribunales para arrancar la ejecución hipotecaria. De esta manera se evitan de los costos que acarrea dicha ejecución hipotecaria, sobre todo en los casos en que se duda que se puede llegar a cobrar, pues ni los titulares ni los avalistas son soluciones, y seguramente no puedan hacer en frente de la deuda.

2. Requisitos para la dación en pago

Para poder acogerse a la dación en pago, el deudor debe ser considerado de buena fe, o sea que vaya con buenas pretensiones.
Para esto debe cumplir estos requisitos:
No haber sido declarado culpable en el concurso, o sea, que su insolvencia no se haya provocado a través de actos voluntarios o bien por engaño del deudor.
No tener una condena en sentencia firme por delitos contra el patrimonio, el orden social y económico, por falsedad reportaje, contra la Hacienda Pública, la Seguridad Social, o bien por un delito contra los derechos de los trabajadores, en los diez años precedentes a que se declare el concurso.
Haber festejado o bien por lo menos intentado festejar un pacto extrajudicial de pagos, procurando de esta forma establecer una forma de poder abonar, o bien por lo menos un sistema de quitas, de forma directa con aquellos a los que se debe la deuda. Estos pactos acarrean unos gastos, y el deudor debe contar con de dinero para hacerles frente.
Requisitos concretos
Y después, el deudor debe cumplir los próximos requisitos específicos:
Comparecer toda vez que se le requiera.
No haber conseguido un concurso de acreedores a lo largo de los diez años precedentes.
Admitir que la resolución de la deuda se haga pública a lo largo de 5 años.
Someterse a un plan de pagos a lo largo de 5 años, para aquellas deudas que no se pueden disculpar, como las de comestibles.
No haber rechazado un puesto que fuera acorde a sus capacidades, a lo largo de los 4 años precedentes.
Requisitos económicos
Mas además de esto, hay que cumplir una serie de requisitos relacionados con la hipoteca y la coyuntura económica del deudor, que son los que te contamos a continuación:
Que la hipoteca recaiga sobre un bien inmueble cuyo coste de compra y venta no esté sobre los próximos valores:
Ayuntamientos con más de 1 millón de habitantes: doscientos mil euros
Entre quinientos y 1 millón de habitantes: ciento ochenta mil euros
Entre cien y 500.ooo habitantes: ciento cincuenta mil euros
Hasta cien habitantes: ciento veinte mil euros

La hipoteca debe recaer en la residencia frecuente.
Todos y cada uno de los miembros de la unidad familiar deben carecer de rentas  por trabajo o bien por actividades económicas.
La cuota que resulte debe estar sobre el sesenta por ciento de los ingresos netos del total de la unidad familiar
La totalidad de la unidad familiar no puede tener otros recursos o bien derechos patrimoniales con los que pueda liquidar la deuda.
El préstamo hipotecario ha de ser para la adquisición de la residencia frecuente, que va a ser la única propiedad del deudor. No puede haberse constituido otras garantías reales, ni haber otros intervinientes que no cumplan el tercero y cuarto de estos requisitos.
Si hay cotitulares que no sean de la unidad familiar, deben cumplir los requisitos segundo, tercero y cuarto.

3. De qué manera pedir la dación en pago

Si no puedes abonar tu hipoteca, los primero que debes hacer es charlar con la persona de tu banco con la que suelas hacerlo y contarle tu situación. Debes proponerle que quieres llegar a una solución que os favorezca tanto al banco como a ti, pues te evite perder tu residencia, y al banco acrecentar el nivel de morosidad.
2 posibles soluciones serían:
Convenir que la hipoteca no se pagará a lo largo de un tiempo, si bien entonces la deuda se va a ver aumentada. De ahí que, esta no acostumbra a ser una solución admitida por los bancos.
Establecer que a lo largo de un tiempo solo se pagarán los intereses, reduciendo de esta forma la cuota mensual de la hipoteca (si bien no se reduce la cantidad que se debe al banco)
Si no logras llegar a ningún pacto con el banco que te deje sostener tu casa, entonces es cuando no queda más antídoto que pedir la dación en pago.
Una solución media sería, si el banco admite la dación en pago, procurar que te deje vivir de alquiler en esa residencia, de forma que, si bien la residencia ya no sea de tu propiedad, puedes continuar viviendo en ella.

4. ¿Cuánto pueden tardar en concederme la dación en pago?

El banco puede tardar más o menos entre tres y seis meses en aprobar la dación en pago o bien, en su caso, dar el expediente rechazando esta.
A lo largo del proceso, los intereses de retarda, gastos judiciales y las comisiones por impago se agregan a la deuda, de manera que la acrecientan en un treinta por ciento . Si se consigue la dación en pago, los intereses de retarda no se deben abonar.

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